Photograph — Jeffrey Aaron Thomas (via Unsplash)
蔵前の路地を歩くと、築80年を超える木造の建物の一階に、コーヒーロースター、革製品のアトリエ、独立系の書店、小さなベーカリーが並んでいる。10年前、同じ路地には印刷所の倉庫や古い倉庫業者の看板が並んでいた。建物の躯体はほとんど変わっていないが、内部と看板だけが入れ替わった。この「入れ替わり」は、東京の下町エリアの2010年代以降の特徴を端的に示している。
谷中・根津・千駄木(通称「谷根千」)、蔵前、馬喰町・東日本橋、清澄白河、人形町——これらの下町エリアは、2010年代を通じて新しい小規模店舗の開業が集中した地域である。台東区・墨田区・中央区・江東区の商業統計や各区の商店街支援資料を見ると、この変化は統計的にも確認できる。新規開業の業態傾向には一定のパターンがあり、その背後には不動産市場・都市計画・消費者志向の複数の変化が重なっている。
新規出店の業態傾向
Casa BRUTUSの下町特集、日経アーキテクチュアの記事、そして複数のローカルメディアが継続的に取り上げてきた新規店舗の業態には、明確な傾向がある。スペシャルティコーヒー、独立系書店、革・陶・木など一次素材を扱う工房併設店、小規模なベーカリー、カウンター形式の飲食店、古書店、フラワーショップ、小型のホテル・ゲストハウス。
これらに共通するのは、売上規模よりも「店そのものの質」を重視する業態であることだ。規模の経済が利かない代わりに、店主の個人的な選択・編集・技術が商品の中核をなす。チェーン店舗では再現しにくい「固有性」が価値になる業態が、下町の古い建物と相性が良かった。
日経MJが2010年代後半以降の特集で指摘したように、こうした小規模店舗群が下町に集中した背景には、賃貸物件の比較的低い家賃と、建物自体の年数による「街の質感」が挙げられる。新しく開発された商業ビルでは得られない空間感覚を、築古の建物がそのまま提供する。
新しい店が古い建物に入るとき、建物は店を選び、店も建物を選んでいる。相互の選択の結果が街並みを作る。
— Casa BRUTUS 下町特集
先行者としての谷根千
現在の下町ブームの源流を辿ると、1980年代の谷根千エリアに行き着く。地域住民による『谷根千』という地域雑誌の発行(1984-2009年、森まゆみら)、路地の保存運動、古民家を活用した展覧会・ギャラリーの開催——これらの活動は、大規模開発から距離を置いた「地域のアイデンティティ」としての下町の再評価を進めた。
谷中銀座商店街のように、戦後から営業を続ける個人商店と、新規出店した若いオーナー店舗が共存する商店街は、下町の変容のモデルケースとしてしばしば紹介される。ただし、この共存は自動的に成立したわけではなく、商店街組合の判断、新規参入者の姿勢、地元住民の受け入れ態勢——複数の要素が絡み合った結果である。
他のエリアに波及したのは2010年代以降である。蔵前は2013年前後から急速に変化した。馬喰町・東日本橋は繊維街の衰退を埋める形で新規店舗が入った。清澄白河は2015年のブルーボトルコーヒー日本1号店の開業を契機として認知度が上がった。この伝播のタイミングには、その前段階の谷根千での成功体験と、不動産事業者のネットワークが作用している。
家賃動向と「成功後の圧力」
新規店舗の集積は、家賃相場の上昇をもたらす。各区の不動産業界誌や、ローカルメディアが散発的に報じているように、蔵前・清澄白河・谷根千の一部の通りでは、2015年前後から2023年にかけて店舗家賃が1.5倍から2倍程度に上昇したと言われる。これは、最初期に入った店主にとっては、更新時の家賃交渉が経営を圧迫するリスクを意味する。
この現象は、海外で「ジェントリフィケーション」と呼ばれるプロセスに似ている。地域の個性を生み出した新規店舗が、その個性が広く知られた後に家賃上昇で撤退を余儀なくされ、チェーン店や大手資本の店舗に置き換わる。東京の下町エリアでも、この段階的な転換の兆候が部分的に現れ始めている。
もっとも、東京の下町エリアの場合、複数の通り・路地に店舗が分散しているため、ある通りの家賃が上昇しても別の通りに新しい店舗が移っていく柔軟性がある。これが、単一のメインストリートに集中する他都市と比較して、下町ブームが長期化している理由の一つかもしれない。
地元住民との関係
下町の新しい店舗群と、古くから住み続ける住民との関係は、地域によって大きく異なる。円滑に共存しているエリアでは、商店街組合への新店主の加入、地元の祭事への参加、町会との日常的な挨拶といった「地域住民としての振る舞い」が自然に行われている。
一方、観光客の増加によって摩擦が生じているエリアもある。谷中銀座の一部では、住民が日常の買い物に使っていた店舗が観光客向けに業態転換したり、路地での撮影・騒音が住民の生活を圧迫したりする問題が報じられてきた。朝日新聞や日本経済新聞の地方記事では、住民・商店・行政の三者の利害調整の難しさが繰り返し取り上げられている。
この摩擦は、下町の「質」そのものを損なう要因になる。新しい店舗群が魅力を発揮するためには、古い住民コミュニティの日常が維持されていることが前提であり、そのバランスが崩れれば、街全体が観光消費の舞台装置になってしまう。
「下町らしさ」の商品化のリスク
「下町らしさ」という曖昧な概念が商品化されると、本来の下町の質——路地の密度、長年の住民の生活リズム、小商売の積み重ねが作る街並み——は、表層的な記号に還元される。印半纏、暖簾、手書きの看板、木造の建物といった視覚要素が、テーマパーク的に配置されるとき、下町は実態から切り離されたイメージになる。
新規開業する店主の多くは、この危険を認識している。古い建物をリノベーションする際に、建物の元々の用途(印刷所、問屋、倉庫など)の痕跡を意識的に残す、地元の商店会に参加して地域行事を分担する、地元の需要を排除しない営業時間と商品構成を維持する——こうした配慮が、下町と新店舗の共存を可能にしている。独立書店の店主たちにも同様の配慮が観察される。
編集室の観察
下町の再発見は、2010年代以降の東京の都市空間論のなかで最も興味深い現象の一つである。再開発によって一変する湾岸・副都心エリアと対照的に、下町エリアは建物の物理的な姿をほぼそのまま残しながら、中身だけを入れ替えるという形で変化してきた。この変化は、古い都市の資産を活かす新しいモデルとして、他都市や海外からも注目されている。
編集室として継続的に観察したいのは、このモデルが10年、20年という長期スパンで持続可能かという点である。最初に入った新規店舗が定着するのか、あるいは家賃上昇で次第に入れ替わるのか。地元住民と新規来訪者のバランスがどう変化するのか。建物そのものの経年劣化に、誰がどう対応するのか。これらの問いへの回答は、これから20年の下町の姿を決めていくだろう。銭湯の若返りと同じく、建築と人の関係の長期的な実験場として見るべき地域である。
